Dodajte Agroservis kao preporučeni izvor na Google-u i lakše pronađite naše najnovije vesti.
U Srbiji je tokom 2025. godine prodato znatnono manje poljoprivrednog zemljišta, ali je prosečna cena oranica ipak porasla. Broj ugovora smanjen je za 10,8 odsto, dok je prosečan hektar dostigao 9.245 evra. Vojvodina drži čak 72 odsto ukupne vrednosti tržišta, a najskuplji kvadrat njive prodat je u Kaću za neverovatnih 38 evra.
Poljoprivredno zemljište u Srbiji nastavlja da poskupljuje uprkos padu broja kupoprodajnih ugovora i ukupne vrednosti tržišta.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za 2025. godinu, broj ugovora o prodaji poljoprivrednog zemljišta smanjen je za 10,8 odsto u odnosu na 2024. godinu.
Ukupna vrednost prometa istovremeno je pala za 14,1 odsto, na približno 229,4 miliona evra. Ipak, prosečna cena oranica porasla je za 3,16 odsto.
Prosečan hektar dostigao 9.245 evra
Prosečna cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji tokom 2025. godine iznosila je 92,45 evra po aru, odnosno 9.245 evra po hektaru.
Medijalna cena bila je nešto niža i iznosila je 86 evra po aru, odnosno 8.600 evra po hektaru. Medijana pokazuje da je polovina evidentiranih parcela prodata ispod, a polovina iznad te vrednosti.
Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da manje transakcija nije dovelo do pojeftinjenja zemljišta. Kupci su postali selektivniji i prvenstveno traže kvalitetne, dobro uređene i lako dostupne parcele.
| Pokazatelj za 2025. godinu | Vrednost |
|---|---|
| Promena broja kupoprodajnih ugovora | −10,8% |
| Promena ukupne vrednosti tržišta | −14,1% |
| Ukupna vrednost prometa | 229,4 miliona evra |
| Prosečna cena oranica | 92,45 evra po aru |
| Prosečna cena po hektaru | 9.245 evra |
| Rast prosečne cene | 3,16% |
| Udeo Vojvodine u vrednosti tržišta | 72% |
Srbija izgubila milion hektara obradive zemlje
Srbija je do devedesetih godina prošlog veka raspolagala sa više od četiri miliona hektara obradivog zemljišta. Danas ima približno milion hektara manje.
Posebno veliki pad površina evidentiran je između 2012. i 2023. godine.
Agroekonomista Milan Prostran upozorava da je poljoprivredno zemljište neobnovljiv resurs koji se sve češće pretvara u građevinsko. Izgradnja puteva, železnice, industrijskih zona i drugih objekata neposredno smanjuje površine namenjene proizvodnji hrane.
Što je kvalitetnog zemljišta manje, njegova tržišna vrednost postaje veća.
Kupci traže bolje i veće parcele
Prosečna površina prodate njive tokom 2025. godine iznosila je približno 1,5 hektara.
Više od polovine evidentiranih transakcija odnosilo se na parcele površine od 50 ari do 2,5 hektara. Njive između 10 i 50 ari činile su 36 odsto prometa, dok se samo 12 odsto prodaja odnosilo na površine veće od 2,5 hektara.
Na tržištu se najčešće pojavljuju:
- poljoprivrednici koji proširuju i ukrupnjavaju svoja gazdinstva;
- veliki agrarni sistemi koji zemlju kupuju radi dugoročne proizvodnje;
- infrastrukturne i građevinske kompanije;
- privrednici koji zemljište posmatraju kao sigurnu investiciju;
- kupci iz dijaspore.
Obradiva zemlja sve više postaje posebna investiciona kategorija i zaštita od inflacije, političkih kriza i nestabilnosti finansijskih tržišta.
Vojvodina drži 72 odsto tržišta
Vojvodina je tokom 2025. godine učestvovala sa čak 72 odsto u ukupnoj vrednosti prodatog poljoprivrednog zemljišta u Srbiji.
Od ukupno 229,4 miliona evra prometa, na Vojvodinu se odnosilo približno 165,7 miliona evra.
Razloge treba tražiti u kvalitetnijem zemljištu, razvijenijoj komasaciji, pravilnijim parcelama i boljem pristupu njivama.
Na rast vrednosti utiču i infrastrukturni projekti, uključujući izgradnju auto-puta Beograd–Zrenjanin–Novi Sad i modernizaciju železnice. Mogućnost prenamene poljoprivrednog u građevinsko zemljište dodatno podiže cenu parcela u blizini gradova i novih saobraćajnica.
U centralnoj i istočnoj Srbiji vlasnici se teže odlučuju na prodaju zemlje, dok je tržište u Vojvodini znatno aktivnije.
Njiva u Kaću prodata za 38 evra po kvadratu
Najviša cena po kvadratnom metru poljoprivrednog zemljišta tokom 2025. godine zabeležena je u katastarskoj opštini Kać, na teritoriji Novog Sada.
Parcela površine 3.762 kvadratna metra prodata je za čak 38 evra po kvadratu. To odgovara vrednosti od približno 380.000 evra po hektaru, kada bi se ista cena primenila na čitav hektar.
Reč je o ekstremnom pojedinačnom primeru koji ne predstavlja uobičajenu cenu poljoprivrednog zemljišta. Na vrednost takvih parcela najčešće utiču blizina grada, saobraćajnica i mogućnost buduće prenamene.
Za 591 hektar u Šidu plaćeno skoro šest miliona evra
Najveća pojedinačna kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta evidentirana je na području opštine Šid, u katastarskoj opštini Adaševci.
Za 18 parcela ukupne površine nešto veće od 591 hektara plaćeno je 5,94 miliona evra.
Ovaj posao dodatno potvrđuje dominaciju Vojvodine na tržištu poljoprivrednog zemljišta i interesovanje velikih kupaca za objedinjene površine pogodne za intenzivnu proizvodnju.
Prosečno gazdinstvo u Srbiji obrađuje samo 6,4 hektara
Dok veliki sistemi ukrupnjavaju posede, prosečno poljoprivredno gazdinstvo u Srbiji obrađuje svega 6,4 hektara. Prosek u Evropskoj uniji iznosi oko 22 hektara.
Usitnjeni posedi otežavaju korišćenje savremene mehanizacije, povećavaju troškove i smanjuju ekonomsku održivost proizvodnje.
Istovremeno je između 2018. i 2023. godine stočni fond u Srbiji smanjen za približno 20 odsto, dok je broj angažovanih u poljoprivredi opao za oko 14 odsto.
Zemlje je sve manje, aktivnih proizvođača takođe, ali kvalitetne oranice koje se pojave na tržištu i dalje pronalaze kupce.
Država izdaje 250.000 hektara
Država trenutno u zakup daje približno 250.000 hektara poljoprivrednog zemljišta, od čega godišnje prihoduje oko 50 miliona evra.
Prostran upozorava da prihod od zakupa ne bi trebalo da bude jedini državni interes. Neophodno je obezbediti očuvanje kvaliteta zemljišta i sprečiti da intenzivno korišćenje dugoročno smanji njegovu plodnost.
Dodatni problem predstavlja manja upotreba mineralnih đubriva. Srbija značajan deo potrebnih količina uvozi iz Rusije, Ukrajine i Katara, odnosno regiona pogođenih ratovima i poremećajima u snabdevanju.
Kvalitetne oranice teško će pojeftiniti
Pad broja ugovora ne mora da znači i pad cena. Na tržište izlazi sve manje kvalitetnih parcela, dok se oko najboljih njiva nadmeću poljoprivrednici, veliki agrarni sistemi i investitori.
Zbog gubitka obradivih površina, širenja gradova i infrastrukturnih projekata kvalitetno zemljište postaje sve ređi resurs.
To znači da bi cene najboljih oranica, posebno u Vojvodini i okolini velikih gradova, mogle da ostanu visoke čak i u periodima smanjenog prometa.
Izvori: Euronews Srbija i Republički geodetski zavod – „Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti za 2025. godinu“.