Dodajte Agroservis kao preporučeni izvor na Google-u i lakše pronađite naše najnovije vesti.
Cene poljoprivrednog zemljišta u Srbiji nastavljaju da pokazuju velike razlike od regiona do regiona. Najskuplje oranice i dalje su vezane za Beograd, Vojvodinu i najplodnije delove zemlje, dok pojedini okruzi beleže snažan rast cena, ali i velike razlike između prosečne i srednje vrednosti hektara.
Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda, prosečna cena prometovanog obradivog zemljišta u Srbiji tokom 2025. godine iznosila je 9.583 evra po hektaru.
Najviša prosečna cena obradivog zemljišta zabeležena je u regionu Grada Beograda, gde je hektar u proseku prometovan za 14.274 evra. Sledi Vojvodina sa prosekom od 12.023 evra po hektaru, zatim Šumadija i Zapadna Srbija sa 7.172 evra, dok je najniža prosečna cena evidentirana u Južnoj i Istočnoj Srbiji, 4.419 evra po hektaru.
Ovi podaci potvrđuju da poljoprivredno zemljište ostaje jedan od najstabilnijih segmenata tržišta nepokretnosti u Srbiji, posebno u krajevima gde kvalitet zemljišta, blizina infrastrukture i mogućnost buduće prenamene dodatno podižu cenu.
Južnobački okrug predvodi Vojvodinu
Kada se gledaju okruzi, Južnobački okrug ostaje među najskupljim poljoprivrednim područjima u zemlji.
Prosečna cena njive u ovom delu Vojvodine dostigla je 14.650 evra po hektaru, što ga stavlja na sam vrh pokrajinskog tržišta.
Srem ga prati sa visokom prosečnom cenom od 13.910 evra po hektaru, uz medijanu od 13.710 evra. Ipak, u Sremskom okrugu zabeležen je pad cena od 4,67 odsto, što pokazuje da ni najskuplji krajevi nisu imuni na korekcije.
U Zapadnobačkom okrugu prosečna cena iznosi 12.050 evra po hektaru, uz medijanu od 11.120 evra i pad od 3,94 odsto.
Severnobački okrug ima stabilnije kretanje, sa medijanom od 11.290 evra i prosekom od 11.270 evra po hektaru, uz godišnji rast od 1,95 odsto.
Banat zabeležio najveći skok
Najveći rast cena u Vojvodini zabeležen je u Banatu.
Južnobanatski okrug imao je snažan rast od 15,16 odsto, uz medijanu od 10.620 evra i prosečnu cenu od 11.190 evra po hektaru.
Srednjobanatski okrug zabeležio je umereniji rast od 2,66 odsto, sa medijanom od 9.870 evra i prosečnom cenom od 9.710 evra po hektaru.
U Severnobanatskom okrugu medijana iznosi 8.840 evra, a prosečna cena 9.050 evra po hektaru, uz godišnji rast od 1,93 odsto.
Ukupno gledano, Vojvodina ostaje najstabilnije i najkonzistentnije tržište poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Njive u pokrajini i dalje imaju visoku vrednost, pre svega zbog kvaliteta zemljišta, razvijene poljoprivredne proizvodnje, infrastrukture i tržišne likvidnosti.
Raški okrug iznenadio prosekom, Zlatibor najviše rastao
U regionu Šumadije i Zapadne Srbije cene pokazuju znatno veće oscilacije.
Iako je ceo region zabeležio pad od 7,97 odsto, sa medijanom od 4.730 evra i prosečnom cenom od 5.810 evra po hektaru, pojedini okruzi znatno odskaču.
Raški okrug se posebno izdvaja. Medijana iznosi 9.700 evra po hektaru, ali je prosečna cena dostigla čak 15.820 evra po hektaru, uprkos padu od 10,70 odsto.
Ovakva razlika između medijane i proseka ukazuje da su pojedine skuplje transakcije značajno podigle prosečnu vrednost. To znači da prosek u ovom slučaju ne mora uvek da pokazuje realnu sliku tipične njive koja se prodaje na tržištu.
Zlatiborski okrug beleži jedan od najvećih skokova, čak 22,07 odsto, uz medijanu od 6.000 evra i prosečnu cenu od 8.390 evra po hektaru.
U Mačvanskom okrugu zemljište je poskupelo 7,91 odsto, sa medijanom od 6.520 evra i prosekom od 7.950 evra po hektaru.
Sa druge strane, Moravički okrug beleži pad od 13,43 odsto, uz medijanu od 5.960 evra i prosečnu cenu od 7.340 evra po hektaru.
Beograd: najskuplje parcele zbog lokacije i potencijala
Beograd je posebna priča na tržištu poljoprivrednog zemljišta.
Zvanični podaci RGZ-a pokazuju da je region Grada Beograda imao najvišu prosečnu cenu obradivog zemljišta u Srbiji, 14.274 evra po hektaru.
Razlog nije samo poljoprivredni kvalitet zemljišta. U okolini Beograda cenu često podižu lokacija, blizina saobraćajnica, širenje naselja, industrijske zone i potencijal buduće prenamene zemljišta.
Najskuplji kvadrat poljoprivrednog zemljišta, prema objavljenim podacima, prometovan je na teritoriji gradske opštine Zemun po ceni od 13 evra po kvadratnom metru.
Najveća ugovorena vrednost poljoprivrednog zemljišta u kulturi njiva iznosila je 1,3 miliona evra i ostvarena je na teritoriji gradske opštine Surčin, za parcele ukupne površine 109 hektara.
To potvrđuje da se u beogradskom regionu poljoprivredno zemljište često ne posmatra samo kao proizvodni resurs, već i kao investiciona nepokretnost.
Južna i Istočna Srbija najjeftinije, ali sa rastom
Južna i Istočna Srbija ostaju region sa najnižim prosečnim cenama obradivog zemljišta, ali su i tamo zabeleženi pomaci.
Prema RGZ-u, prosečna cena obradivog zemljišta u ovom regionu iznosila je 4.419 evra po hektaru.
U pojedinim okruzima, međutim, cene su rasle znatno brže od republičkog proseka.
Pčinjski okrug beleži oštar pad od 23,41 odsto, ali i dalje drži medijanu od 5.400 evra i prosečnu cenu od 7.530 evra po hektaru.
Podunavski okrug raste 6,02 odsto, uz medijanu od 4.990 evra i prosečnu cenu od 5.530 evra po hektaru.
Braničevski okrug beleži rast od 7,01 odsto, sa medijanom od 4.890 evra i prosekom od 5.210 evra po hektaru.
Jablanički okrug ima pad od 8 odsto, uz medijanu od 3.900 evra i prosečnu cenu od 4.870 evra po hektaru.
Pirotski okrug raste 12,21 odsto, sa medijanom od 3.680 evra i prosekom od 4.310 evra po hektaru, dok Nišavski okrug uz rast od 4,38 odsto ima medijanu od 2.850 evra i prosečnu cenu od 3.620 evra po hektaru.
Srbija i dalje ispod proseka EU
Iako domaće cene rastu, poljoprivredno zemljište u Srbiji je i dalje jeftinije od proseka Evropske unije.
RGZ navodi da je prosečna cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji oko 37 odsto niža od proseka EU. To pokazuje da domaće zemljište, naročito u plodnim regionima, i dalje ima prostor za rast, ali i da su razlike unutar Srbije veoma velike.
Za poljoprivrednike, rast cena zemljišta ima dve strane.
Oni koji već poseduju zemlju imaju imovinu čija vrednost raste. Sa druge strane, oni koji žele da prošire proizvodnju sve teže dolaze do novih parcela po prihvatljivoj ceni.
To je posebno izraženo u Vojvodini i okolini Beograda, gde kupovina dodatnog hektara za mnoge proizvođače postaje ozbiljna investicija.
Zemlja sve više investicija, ne samo proizvodni resurs
Rast cena njiva pokazuje da se poljoprivredno zemljište sve češće posmatra kao sigurna imovina.
Za razliku od mnogih drugih oblika ulaganja, kvalitetna zemlja je ograničen resurs. Ne može se proizvesti nova plodna ravnica, a potražnja za dobrim parcelama ostaje stabilna, naročito tamo gde postoji razvijena poljoprivredna proizvodnja.
Zbog toga nije iznenađenje što Vojvodina, Beograd i pojedini razvijeniji okruzi drže najviše cene.
Ipak, za agrarni sektor ključno pitanje nije samo koliko hektar vredi na tržištu, već ko može da ga kupi i da li će zemljište ostati u funkciji proizvodnje.
Ako rast cena bude brži od rasta prihoda u poljoprivredi, mladi i manji proizvođači mogli bi imati sve manje prostora da uvećaju gazdinstva.
Zemlja jeste kapital, ali za poljoprivredu je pre svega osnov proizvodnje. Zato će dalji rast cena biti dobar za vlasnike, ali sve zahtevniji za one koji žele da rade i šire proizvodnju.
Pregled cena po regionima i okruzima
| Region / okrug | Medijana | Prosečna cena | Promena |
|---|---|---|---|
| Srbija, obradivo zemljište | — | 9.583 €/ha | — |
| Grad Beograd, obradivo zemljište | — | 14.274 €/ha | — |
| Vojvodina, obradivo zemljište | — | 12.023 €/ha | — |
| Šumadija i Zapadna Srbija, obradivo zemljište | — | 7.172 €/ha | — |
| Južna i Istočna Srbija, obradivo zemljište | — | 4.419 €/ha | — |
| Južnobački okrug | — | 14.650 €/ha | — |
| Sremski okrug | 13.710 €/ha | 13.910 €/ha | -4,67% |
| Zapadnobački okrug | 11.120 €/ha | 12.050 €/ha | -3,94% |
| Severnobački okrug | 11.290 €/ha | 11.270 €/ha | +1,95% |
| Južnobanatski okrug | 10.620 €/ha | 11.190 €/ha | +15,16% |
| Srednjobanatski okrug | 9.870 €/ha | 9.710 €/ha | +2,66% |
| Severnobanatski okrug | 8.840 €/ha | 9.050 €/ha | +1,93% |
| Raški okrug | 9.700 €/ha | 15.820 €/ha | -10,70% |
| Zlatiborski okrug | 6.000 €/ha | 8.390 €/ha | +22,07% |
| Mačvanski okrug | 6.520 €/ha | 7.950 €/ha | +7,91% |
| Moravički okrug | 5.960 €/ha | 7.340 €/ha | -13,43% |
| Pčinjski okrug | 5.400 €/ha | 7.530 €/ha | -23,41% |
| Podunavski okrug | 4.990 €/ha | 5.530 €/ha | +6,02% |
| Braničevski okrug | 4.890 €/ha | 5.210 €/ha | +7,01% |
| Jablanički okrug | 3.900 €/ha | 4.870 €/ha | -8,00% |
| Pirotski okrug | 3.680 €/ha | 4.310 €/ha | +12,21% |
| Nišavski okrug | 2.850 €/ha | 3.620 €/ha | +4,38% |
Izvori: Republički geodetski zavod, Dnevnik, Blic